Земельна переоцінка
Стартова ціна землі на аукціонах буде на рівні експертної оцінки
Чотири роки поспіль Івано-Франківську ніяк не вдається провести земельні аукціони, які є одним з важливих джерел поповнення міського бюджету. Стартова ціна земельних ділянок, яка, відповідно до законодавства, була сформована на рівні нормативно-грошової оцінки, що у три рази перевищує ринкову, відлякувала навіть столичних покупців. Через відсутність учасників три оголошені міською радою земельні аукціони так і не відбулися. Але така ситуація може змінитися завдяки ухваленому закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону». Відповідно до нього стартова ціна земельних ділянок визначатиметься вже на рівні експертно-грошової оцінки, що є суттєво нижчою і більш наближеною до ринкової ціни землі. З огляду на це міська влада Івано-Франківська покладає великі надії на успішне подальше проведення земельних торгів. На сьогоднішню сесію міськради вже підготовлений проект рішення про затвердження трьох земельних ділянок під забудову різного цільового
призначення для продажу з аукціону.
Зміна правил
Не секрет, що так званий будівельний бум в Івано-Франківську припав на початок 2000-х років. Земельні ділянки під забудову надавались в оренду шляхом проектів відведення. Коли будівлі здавали в експлуатацію, їх передавали приватним ЖЕО чи новоствореним об’єднанням співвласників, які там вже і господарювали.
Коли міська влада у 2006 році змінилась, змінились і стратегічні підходи до надання земель під забудову. Новообрані міський голова Віктор Анушкевичус та депутати міської ради задекларували прагнення продажу земельних ділянок під забудову з аукціону, щоб місто отримало ще одне джерело суттєвого наповнення своєї скарбниці. Мовляв, досі у місті «роздали» майже 56 га землі, а у бюджет надійшли копійки. Тоді говорили, що лише впродовж 2004-2005 років за 40 га землі у бюджет надійшло 615 тисяч гривень.
Нова міська влада заходилась розробляти положення про проведення аукціонів та конкурсів з продажу земельних ділянок, що належать до комунальної власності територіальної громади Івано-Франківська. Відповідно до генерального плану забудови, перспективним напрямком розвитку Івано-Франківська мав стати так званий мікрорайон №7 в районі Калуського шосе. Мікрорайон на 30 тисяч мешканців планувалось забудувати за чотири роки.
Два успіхи і три поразки
Перший земельний аукціон у Івано-Франківську відбувся 16 квітня 2007 року. На нього винесли три земельні ділянки (одна площею 5 га та дві по 0,75 га) під житлову та громадську забудову мікрорайону №7, що розташовується на відстані 3,8 км від центру Івано-Франківська. До участі у торгах зголосились зо два десятки учасників, але всі три лоти тоді придбала одна особа. Загальна ціна їхнього продажу склала 37 млн. грн., а до міської скарбниці від першого земельного аукціону надійшло 33,3 млн. грн.
Наступного року на аукціон виставили ще чотири земельні ділянки по 0,0910 га кожна на вул. Коновальця (вздовж виробничих приміщень арматурного заводу). Другий земельний аукціон, що відбувся 29 серпня 2008 року, поповнив міський бюджет на 1 млн. 140 тис. 480 грн., а загальна сума продажу чотирьох лотів склала 1 млн. 267 тис. 200 грн.
Після двох успішно проведених аукціонів у 2009 році міська влада виставляє на земельні торги ще п’ять ділянок загальною площею 7,8897 га на тому ж Калуському шосе і від їхнього продажу планує отримати 56,6 млн. грн. Але на цей раз вже безуспішно. Ухвалені зміни до законодавства зобов’язують формувати стартові ціни на земельні ділянки на рівні нормативно-грошової оцінки, а вони набагато вищі за ринкові. Дається взнаки світова фінансово-економічна криза. Попит на землю падає. Аукціон не відбувається через відсутність учасників. Наступного року ці земельні ділянки виставлять на аукціон з продажу права їхньої оренди, але і його спіткає аналогічна доля. До участі у торгах не зголоситься жоден претендент.
З огляду на такий стан справ у 2011 році земельні аукціони не призначались і не проводились. Ще чотири земельні ділянки площею 0,3386 га для будівництва торгово-офісних приміщень на вулицях Дорошенка та Б.Хмельницького і двох багатоквартирних житлових будинків із закладами громадського призначення на вул. Флотській міська рада спробувала продати у квітні цього року. Попри те, що ними цікавились не лише місцеві забудовники, а й покупці з Києва та Одеси, через високі навіть для них стартові ціни аукціон знову не відбувся.
Різниця оцінок
Зміни до законодавства щодо формування стартової ціни земельних ділянок, що виносяться на аукціон, на рівні нормативно-грошової оцінки внесли саме у 2009 році. Нормативно-грошову оцінку, відповідно до попереднього закону, спершу проводили раз у десять, а згодом до закону внесли зміни і її мали проводити раз у п’ять-сім років. Попередню нормативно-грошову оцінку землі у Івано-Франківську провели у 1999 році, а наступну – у 2008 році. Тобто через дев’ять років після останньої.
Розробником нормативно-грошової оцінки землі є відповідні ліцензовані організації. Для Івано-Франківська її розробляв Київський інститут «Діпромісто». Оцінка розробляється за відповідною методикою. Місто розбивається на так звані базові зони. Оцінка залежить від функціонального призначення, місця розташування, розміру земельної ділянки. На всі складові оцінки є спеціальні індекси і локальні коефіцієнти, які враховують рельєф, наявність інфраструктури, інженерних мереж, вплив природних факторів тощо. В підсумку виходить базова вартість зони, яка фіксується відповідною сумою вартості квадратного метра. Після експертизи держкомземом нормативно-грошову оцінку затверджує міська рада і будь-які органи вже не можуть у неї втручатися. Базова нормативно-грошова оцінка землі здебільшого служить для нарахування податку.
Експертно-грошову оцінку землі проводить ліцензований експерт. Є кілька методик її проведення. Всі вони враховують вище перелічені критерії нормативно-грошової оцінки, але експерти при цьому ще й здійснюють економічний аналіз аналогічних ділянок на найближчих територіях і таким чином встановлюють реальну ринкову вартість землі. Якщо є попит – вона дорожча, якщо ж ні – дешевша. Тобто експертна оцінка показує реальний стан вартості землі на даний момент. Для Івано-Франківська експертна оцінка землі в середньому у 3-3,5 раза менша від нормативно-грошової. Тому забудовникам зараз набагато простіше і дешевше купувати землю з майном чи без майна у приватних осіб, ніж на аукціоні. Придбавши якусь ділянку з хатинкою, вони її зносять, а на тому місці будують нові об’єкти. Саме так зараз працюють більшість будівельних фірм.
А як у сусідів?
Після кількох невдалих земельних аукціонів івано-франківська влада вирішила з’ясувати причини поразок з продажем міських земель. Адже у сусідніх обласних центрах – Чернівцях та Львові – земельні аукціони відбуваються, їхню землю купують.
В управлінні земельних відносин Івано-Франківського міськвиконкому це пояснюють вигіднішим географічним розташуванням та розміром цих міст, які, очевидно, привабливіші для ведення бізнесу, і участю в аукціонах набагато потужніших вітчизняних та іноземних інвесторів. А на земельних аукціонах в Івано-Франківську ділянки купували в основному місцеві. Хоча, як ми вже зазначали вище, цікавились ними й покупці з інших регіонів України.
Проведений аналіз також показав, що зараз найбільшим попитом користуються малі, компактні земельні ділянки, з наявними мережами та сформованою інфраструктурою, які більш привабливі для малого і середнього бізнесу. Хоча у 2008-2009 роках попитом користувались великі земельні ділянки. Але здійснення масштабних проектів, у зв’язку з наслідками попередньої та початком нової фінансово-економічної кризи, зараз, очевидно, не на часі. Зрештою, з уже викуплених на аукціонах земельних ділянок освоюються за призначенням одиниці.
Водночас, Івано-Франківська міська рада не втрачає надії на успішний продаж землі і не полишає спроб організовувати земельні торги. Практично на кожній сесії земельна комісія пропонує по кілька нових ділянок для вивчення можливості їхнього продажу з аукціону. Однак цьому передує досить складна і довготривала процедура. Спершу пропоновані земельні ділянки вивчаються і опрацьовуються відповідними службами щодо самої можливості їх продажу. Заключення щодо відповідності генплану забудови дає департамент містобудування і архітектури. Управління держкомзему, яке веде облік землекористувачів, перевіряє по своїх базах даних, чи земельна ділянка вільна, чи зайнята, чи в оренді і т.д. Також перевіряються санітарні норми та інші локальні моменти, які впливають на можливість продажу. Таким чином залишаються ті ділянки, які реально можна продати. (Скажімо, із 15 запропонованих на останній аукціон земельних ділянок залишилось лише чотири).
Виготовляється вся необхідна документація. Міська рада ухвалює проект відведення земельної ділянки зі всіма попередніми заключеннями, конфігурацією, червоними лініями забудови, наявними мережами і т.д. Потенційні покупці можуть ознайомитися з цими документами і побачити, що виноситься на аукціон, для будівництва чого і чи їм це підходить.
Вперед, у минуле
У липні Верховна Рада України ухвалила закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону», яким фактично повертається формування стартової ціни з продажу земельних ділянок на аукціонах на рівні експертної оцінки. В законі детально прописана процедура оголошення та проведення торгів, обов’язки організаторів та виконавців аукціону. Головною зміною є те, що стартова ціна формуватиметься на рівні експертно-грошової оцінки, яка суттєво нижча від нормативно-грошової оцінки і більш наближена до ринкової. Крім того, аукціони проводитимуться не лише з продажу чи передачі земельних ділянок в оренду, але і на право суперфікції та емфітевзису – користування чужою територією для забудови у першому випадку чи сільськогосподарських потреб – у другому. Все це вимагає внесення значних змін у діюче положення «Про проведення аукціонів з продажу земельних ділянок або права їх оренди, що належать до комунальної власності територіальної громади Івано-Франківська». У прикінцевих положеннях згаданого закону уряду доручено протягом трьох місяців з дня набрання ним чинності привести свої нормативно-правові акти у відповідність. Однак відповідна постанова не опублікована.
Попри це, міська влада продовжує роботу з підготовки земельних ділянок на продаж з аукціону. На розгляд сесії міськради виноситься проект рішення про затвердження переліку з трьох земельних ділянок. До продажу пропонуються земельна ділянка площею 0,164 га на перехресті вулиць В.Стуса-І.Миколайчука для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення, ділянка площею 0,1523 га на вул. Івана Макуха (біля колії, поруч з ВАТ «Агромаш») для виробничих потреб та ділянка площею 0,0514 га на вул. Хриплинській для будівництва СТО з адмінприміщеннями. Крім того, після поновлення документації на аукціон можна виставити ще дев’ять ділянок, які так і не були продані. Всі ці ділянки повинні пройти процедуру погодження відповідно до нового закону.
Так виглядає, що кожні міста проводять аукціони по-своєму, продаючи землі на свій страх і ризик, бо закону про ринок земель нема і ще не скоро буде. Наразі всі очікують оприлюднення відповідної урядової постанови та нового положення про проведення аукціонів. І поки не буде цих документів, оголошення земельних аукціонних торгів видається недоцільним.
Іван ГІРАК
|
