Чи побачимо житлові кредити під 3%?

Ментальна схильність українства до завищених очікувань спрацьовує і у випадку з іпотечною програмою імені Януковича. На неї відразу ж поклали надію як на локомотив відновлення іпотечного ринку. Проте доволі швидко в громадській думці почало зароджуватися розчарування. Підстава наступна. Прем’єр анонсував, що до кінця року 3-відсоткову іпотеку зможуть отримати 30 тисяч сімей, але за перший місяць дії програми реально видано лише кілька десятків кредитів. Мабуть, "ставити хрест" на результативності проекту поки що зарано, але питань залишається чимало.

Чи зуміє ця програма вивести іпотечний ринок з коми, компенсувавши скорочення іпотечного портфелю банків на третину лише за останні 2,5 року? Чи стане «законодавцем мод», який спонукатиме учасників ринку знижувати вартість кредитів? На 20 червня індекс «Кредит маркет іпотечний», що відображає середню ефективну ставку на ринку, становив майже 24%. Чи не закінчиться «манна небесна» у вигляді 3-відсоткових кредитів відразу після виборів, і чи не залишаться люди наодинці з необхідністю погашати всю вартість взятих позик самостійно, без державних компенсацій?

Чи триматиме слово держава
Нічого екстраординарного в невисоких темпах «доступного» кредитування представники влади та учасники ринку поки що не вбачають. Вони вважають такий статус-кво дуже навіть закономірним з огляду на поки що доволі стримане ставлення громадян до проекту.
«Людям потрібен час, щоб розібратися в програмі, зрозуміти, що це всерйоз і надовго», – вважає директор департаменту з управління валютним резервом та здійснення операцій на відкритому ринку НБУ Олександр Дубихвіст. За його словами, держава зацікавлена в збільшенні ВВП, в більшій кількості зданого житла. «Банки хочуть отримати платоспроможного клієнта і збільшити свої доходи. А люди бажають вирішити свої житлові проблеми. У цій програмі зацікавлені всі учасники процесу», – додав чиновник.
За словами директора департаменту державних програм і розвитку житлового будівництва Мінрегіонбуду Олександра Непомнящого, усі необхідні регламенти для повноцінної роботи 3-відсоткової іпотечної програми вже відпрацьовані, і кілька тисяч людей зацікавилися нею. Однак це не означає, що всі вони візьмуть у ній участь – хтось може передумати, хтось не пройде «сито» кредитора.
«Уже створені «єдині вікна», консультаційні центри. Люди приходять, отримують консультацію, збирають мінімальний набір документів, передають їх одержувачу бюджетних коштів, він складає реєстр і передає банку. Кандидатуру людини розглядає кредитор, і якщо вона підпадає під його параметри, через кредитний комітет приймається рішення про виділення позики. Перед цим людина повинна вибрати квартиру, а це складний етап. Крім того, потенційний позичальник повинен зібрати 25% першого внеску – від 60 до 150 тис грн. Багато це чи мало? У будь-якому випадку людина ж має їх зібрати», – констатує представник Мінрегіонбуду.
Один з ключових факторів, який однозначно стримує кредитний попит, – відсутність законодавчих гарантій, що держава впродовж всього часу дії програми буде компенсувати частину відсотків – 13% з 16%. Адже ті, хто більш-менш цікавиться питаннями державної підтримки житлового будівництва, не кажучи про самих учасників програми, можуть легко пригадати приклади із затримками у платежах за програмами Держфонду молодіжного будівництва. Цей чинник, до слова, відбиває бажання і в банків брати участь у проекті «Доступне житло». Для фінансових установ надзвичайно ризиковано працювати з позичальниками, які готові кредитуватися винятково під 3%.
Форс-мажорні обставини у вигляді невиконання державою своїх зобов’язань і, відповідно, необхідності клієнту самостійно сплачувати всі 16%, можуть вилитися у зростання проблемної заборгованості в портфелі кредиторів. Відтак вони змушені оцінювати позичальників з точки зору можливості обслуговувати всі 16%, а таких – не так багато. Щоправда, тут же виникає парадокс: держава дотує більш-менш забезпечених людей, які здатні самі обслуговувати позики за номінально ринковими ставками.
У будь-якому разі, вже невдовзі настрої і громадян, і банкірів щодо доцільності участі в 3-відсотковій програмі можуть скоригуватися завдяки появі законодавчих гарантій компенсації процентів за іпотечними кредитами.
На початку червня до Верховної Ради був внесений законопроект №10557, яким пропонується внести зміни до статті 55 Бюджетного кодексу, доповнивши перелік захищених статей бюджету цією складовою.
«Ми сподіваємося, що парламент прийме законодавчий пакет, і наші клієнти отримають відповіді на свої застереження», – зауважує заступник голови правління Ощадбанку Антон Тютюн.
Однак, мабуть, не варто перебільшувати значення навіть законодавчих гарантій. Їх сприйняття може частково нівелюватися згадками і позичальників, і кредиторів про недавні протести «чорнобильців» і «афганців» через намагання держави «оптимізувати» виконання своїх зобов’язань. Це означає, що держава може просто перестати платити – попри всі приписи закону.
Позитивно характеризує іпотечний держпроект його спроможність адаптуватися до реалій життя. Ця гнучкість підвищує шанси на успішну реалізацію програми. Про що йдеться? Спочатку передбачалося, що отримати 3-відсоткові іпотечні кредити зможуть тільки люди, які стоять на квартирній черзі. При цьому далеко не всі з них цікаві для банків, враховуючи не завжди достатній рівень їх платоспроможності. Однак згодом коло потенційних позичальників було розширене. Згідно з постановою Кабміну «Про затвердження порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов», на компенсацію можуть претендувати також молоді сім’ї, що мають дітей, і не тільки вони.
Однак є умова: середньомісячний грошовий дохід позичальника і членів його сім'ї на момент видачі кредиту не повинен перевищувати 10-кратний розмір середньомісячної зарплати у відповідному регіоні, а щомісячний платіж за кредитним договором з урахуванням часткової компенсації процентів на момент отримання кредиту не повинен перевищувати 40% сукупного середньомісячного доходу сім'ї. При цьому сума, що залишається після здійснення щомісячних розрахунків, повинна бути не меншою одного прожиткового мінімуму на позичальника та кожного члена його сім'ї.
Чи вистачить грошей
При цьому деякі учасники ринку говорять про необхідність зниження обсягу компенсацій за кредитами, скажімо, з 13% до 7-8%, що дало б змогу більшій кількості людей взяти у ній участь.
«Тільки сума 1 млрд. грн. – це мало. От якби підтримка була на рівні 10 млрд. на рік…», – зауважував, зокрема, голова ради директорів Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе. Водночас Дубихвіст вважає, що передбаченого в бюджеті фінансування вистачить усім бажаючим. «Наші розрахунки показують: якщо від сьогодні видавати кредити рівномірно, то для освоєння мільярда до кінця року потрібно видати більше 25 млрд. грн. кредитів. Нині весь іпотечний портфель банків становить 50,9 млрд. грн. – це кредити під житло, землю, нежитлові об'єкти. Ми розуміємо, що зазначених коштів вистачить з головою. Така велика сума визначалася для того, щоб забезпечити всіх бажаючих – скільки б їх не з'явилося. Це і реально, і можливо», – переконаний представник НБУ.
На ринку існує думка про доцільність подальшого коригування програми. Зокрема, параметрів розрахунку вартості – при ліміті 7 тис. грн. ціна «квадрату» в столиці перевищує 8 тис. грн. – та нормативної площі – максимально допустима – 72,5 «квадрати» на родину. Останній «ліміт» особливо актуальний з огляду на те, що ускладнює підбір квартири. Річ не лише в тому, що в різних регіонах їх може бути обмаль. До кризи будувалося переважно великогабаритне житло, і «вписати» його у 3-відсоткову програму непросто.
У Мінрегіоні зауважують, що в зв’язку з цим іпотечну «нормативку» ще можуть змінити. «Коли ми зможемо купувати квартири на вторинному ринку, які були введені після 2009 року, їх кількість розшириться. Крім того, на зустрічі з прем'єр-міністром люди просили збільшити площу квартир, які можуть брати участь в цій програмі. Я думаю, що такі зміни можливі», – зазначає Олександр Непомнящий.

Банки: можливості не дотягують до бажань
Поки що банки не шикуються в чергу, щоб видавати населенню 3-відсоткову іпотеку. Про роботу в програмі в межах всієї країни заявили Ощадбанк та Укргазбанк, але до цього їх спонукав статус державних фінустанов. Ще є група недержавних банків, які нібито теж готові працювати, але лише в окремих регіонах: «Фінанси та кредит», Брокбізнесбанк, «Форум», Укрсоцбанк, Укрексімбанк, Промінвестбанк, «Дочірній банк «Сбєрбанку Росії».
Яка причина стриманої поведінки банківського сектора? За логікою речей, чи не ключова перепона – ціна ресурсу, за рахунок якого надаються позики.
Максимальна ставка, за якою можна видавати кредити в рамках держпрограми, – 16%. Це при тому, що річна гривня згідно UIRD коштує більше 16,5%. А якщо додати операційні банківські витрати, закласти ризики та інтерес кредитора, ставка для кінцевого позичальника одразу зашкалить за 20% річних.
Середні ставки за іпотечними кредитами нині сягають 24%. Одразу стає зрозумілим, чому більшості недержавних комерційних банків нинішні умови програми не надто цікаві. Такий інтерес можуть собі дозволити лише установи з особливим статусом та можливістю залучати дешевший, ніж середньоринковий, ресурс.
За словами заступника голови правління Укргазбанку Олени Дмитрієвої, банки готові недоотримувати дохід за програмою з видачі населенню здешевлених до 3% іпотечних кредитів, компенсуючи це високою надійністю позичальників, а отже – потенційно незначним обсягом проблемної заборгованості.
«Ринкова ставка для придбання вторинного житла у нас становить 17,5%. В рамках держпрограми максимальна ставка – 16%. Тобто 1,5% ми недоотримуємо. Однак ми дійшли висновку, що цільовий сегмент, який отримаємо, – бюджетники – люди, які звикли обслуговувати кредити. Сподіваємося, що низькою ризикованістю цього сегмента зможемо компенсувати недоотриманий дохід. Програма для нас не збиткова, але прибуток не отримуємо», – зауважує банкір.
На думку Тютюна з Ощадбанку, зниження інфляції в Україні створює передумови для зменшення ставок за депозитами, а це призведе до здешевлення кредитів.
«Банки, особливо великі, будуть знижувати ставки за депозитами. Це пропорційно позначиться і на ставці кредитування. Ефективна ставка однозначно буде падати, тому Кабмін і прийняв рішення щодо 16% річних. Це нижче, ніж ринкова ставка, але це орієнтир, куди банки повинні прагнути, щоб стати учасниками цієї програми», – зазначає банкір.
Як засвідчує європейська практика, 30-40% іпотечних кредитів зазвичай рефінансуються за рахунок іпотечних облігацій. Цінні папери випускаються на ту ж суму, на яку надані кредити, і продаються всім бажаючим. За рахунок цього отримуються нові гроші для позик. Як уточнює голова правління Агентства з рефінансування кредитів Сергій Волков, очікуваний розвиток цього ринку в Україні вже невдовзі дозволить вирішити не тільки питання ціни ресурсу для іпотечного кредитування, але і його строковості.
Зараз банкам проблематично видавати «довгі» кредити, маючи в розпорядженні лише кошти до запитання – враховуючи можливість дострокового зняття грошей з депозитів фізособами. Надаючи позику на багато років, банки наражаються на ризики ліквідності.
«Заміщаючи депозити в системі фінансування такими інструментами, банки вирішують проблему так званих гепів або розривів термінів залучення та строків розміщення», – вважає Волков.

Хто купуватиме іпотечні облігації?
Підвищити попит можна, включивши їх до переліку інструментів, які можуть виступати заставою за рефінансуванням. За словами Дубихвоста, регулятор розгляне цей варіант.
«Ми вивчаємо різні механізми, щоб зробити ці облігації цікавими. Безумовно, папери, які не просто бланкові, а які мають додатковий захист інвестора, набагато надійніші за будь-яку корпоративну облігацію на ринку», – зазначив представник НБУ.

Про шкідливість надмірного скепсису
«У нашому менталітеті закладено: коли нема нічого – погано, коли щось зробили – теж погано. Потрібно просто займатися справою, і результат прийде», – зауважує заступник голови правління Ощадбанку Тютюн. Нинішній державній програмі доступної іпотеки, вочевидь, бракує привабливості для учасників ринку.
Умови програми чи нинішні ринкові умови, або те й інше одночасно поки що потребують коригувань. Інакше сама програма так і залишиться програмою, доступною лише для обраних – як серед банків, так і серед позичальників.
Василь ПАСОЧНИК, УП